深圳甲级写字楼空置率达22.4% 租金持续下跌
2019/10/22 11:19:09 来源：86写字楼网
摘要: 深圳写字楼的短期成交并没有因为深圳先行示范区的标签而明显转热，“以价换量”亦成为现在市场风向。据戴德梁行研究中心数据显示，深圳甲级写字楼租金连续五个季度持续下跌。
房屋代理机构第一太平戴维斯10月15日发布报告称，三季度深圳甲级写字楼空置率已达22.4%，部分片区空置率超50%。深圳是四大一线城市中写字楼空置率最高的城市，随着空置率不断升高，写字楼业主主动减租，深圳甲级写字楼的平均租金持续走低。
美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，深圳写字楼的空置率今年变高，最主要的原因是前海大量的写字楼今年达到入市条件，因此空置率升高、租金下降是预期之内的事情，而预期空置率维持较高水平的时间应该有2-3年。
三季度供应攀高 净吸纳量增长
据第一太平戴维斯数据监测，2019年第三季度，深圳甲级写字楼市场迎来9个新增项目（11栋写字楼）入市。三季度新增供应量共计约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍，也是本年度首次迎来新增供应的季度。截至2019年第三季度，全市甲级写字楼总存量环比上升11.4%达到676.9万平方米。
2019年第三季度，全市净吸纳量（出租量）由上季度的负吸纳量增长至正吸纳27.5万平方米。业主以价换量的推租策略初显成效，全市甲级写字楼的租赁和成交活动见涨。其中，基于城市中心西移发展利好及营商环境的逐渐优化，南山区吸引了很多TMT类和金融企业入驻，本季度南山区净吸纳量显著提高，环比增加310%至13.3万平方米，与区域新增供应量相当。同期，福田区子市场亦表现亮眼，净吸纳量由负转正，达到9.9万平方米，绝对值增量为各区之首。
由于新增供应于本季度内集中入市，全市空置率结构性环比上升4.3%，同比上升4.8%至22.4%。
但第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄表示，目前深圳甲级写字楼的空置率虽然是四大一线城市中偏高的城市，但实际上，从城市地区生产总值以及目前一线城市产业结构去看，深圳的地区生产总值在四大一线城市中排名第三，高于广州。此外，深圳的地区生产总值还高于香港。但在深圳的产业结构分布中，第二产业占比在一线城市中最高。今后，在制造业向服务业转型进一步深入的情况下，深圳写字楼的空置率也会逐渐缩小。
租金水平处于低位 以价换量还将持续
位于深圳市福田区上梅林地段的卓悦汇一直是该片区的热点区域。紧挨地铁口，一到六层为成熟大型商业体，交通、生活便利。但由于近期市场租赁情况并不乐观，卓悦汇的李先生告诉记者，现在有些业主比较着急出租，有一些特价出租单位性价比比较高。
《华夏时报》记者跟随李先生在卓悦汇A座及B座间查看了数间目前招租的写字楼。据李先生介绍，特价单位的写字楼单价仅约118元/平米/月，总共面积296平米，月租金约3.5万元。而其他出租单位的价格皆在150元/平米/月左右。
不过记者在走访的过程也发现，该特价单位的位置及视野方面，却是存在一定的不足之处。在写字楼供需充足的情况下，只好以降价来换取市场。
专注写字楼买卖租赁业务的成先生告诉记者，自2019年以来，写字楼的租金一直在降，现在福田中心区比较好的写字楼租金在120-180元/平米/月左右。
从成先生提供的福田中心区写字楼在租房源数据来看，多数中心区写字楼的租金都在150元/平米/月以下，少数写字楼月租超过200元/平米/月。
《华夏时报》记者走访了深圳福田中心区卓越时代广场发现，该写字楼由于使用面积在7成左右，其租金普遍在200元/平米/月以上。李先生以及成先生告诉记者，一般来说写字楼的实际面积在6成左右，公摊面积较大。由此看来，卓越时代广场的写字楼的单价偏高也是符合心理预期。成先生告诉记者，据他了解，卓越时代广场的租金在168-258元/平米/月，相比以前也降了很多。
中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受《华夏时报》记者采访时表示，从去年开始，深圳写字楼就面临着严重的供需矛盾，像深圳福田中心区的一些写字楼租赁情况的话，很多都是遭遇了P2P爆雷的情况。这些公司一旦出去出现问题以后，他们就撤走了，倒闭了。所以部分写字楼在短期内就有一定的空缺，需求萎缩，租赁情况没有及时跟上，加上调控也比较严格，供需矛盾拉大，空置率也因此提升。
宋丁认为，如果从长远来看，写字楼出租问题不大，在将来需求重新升起时，空置率这时候就会有一个合理的下降。但是在短期内，比如今年最后一个季度到明年年初，这种空置率较高的情况还会继续延续，保持稳定。
戴德梁行认为，面对疲软的市场需求，除业主方不断调整招租方案吸引客户外，各区政府也持续出台招商引资措施，提高区域对优质目标客户的吸引力，预计该趋势还将持续。而在写字楼买卖市场，受粤港澳大湾区建设、深圳打造社会主义先行示范区等重磅利好的影响，企业对区域长远发展信心充足，多有购置自用物业、拓展大湾区市场的意向，带动买卖市场保持热度，尤其是资金实力较强的国有企业，成为买卖市场的重要力量。此外，房企加快资产处置步伐，市场上可供选择的优质物业增多，且价格空间增大，这进一步提升了买卖市场的活跃度。供应维持高位，写字楼市场压力不减，深圳未来可见的高供应量使得写字楼市场面临较大的竞争压力，虽然项目延期频繁，但叠加宏观环境下的需求疲软，写字楼租金和空置率仍将承压。而未来经济环境和产业的发展则是影响市场走势的根本因素。
