如何摆脱写字楼“租户流失”的困境?
2021/7/14 10:32:20 来源：86写字楼网
摘要: 发现，有越来越多的写字楼业主都意识到原有租户流失率高的重要性，流失一位原有租户就会产生更多的空置成本与高额的二次招商费用（包括免租期、佣金等），招租的速度赶不上租户流失，会给业主持续稳定的存量商办资产带来严重的影响，租户流失率高真的是不可控的必然现象吗？
发现，有越来越多的写字楼业主都意识到原有租户流失率高的重要性，流失一位原有租户就会产生更多的空置成本与高额的二次招商费用（包括免租期、佣金等），招租的速度赶不上租户流失，会给业主持续稳定的存量商办资产带来严重的影响。
但即便写字楼业主都意识到租户流失率高的严重性，但他们普遍认为“市场大环境差，供过于求”租户流失率高是必然现象，也只能束手无策。但实际上，租户流失率高真的是不可控的必然现象吗？
租户流失确实与市场现状息息相关，但难道真的仅仅只是因为市场现状差的原因吗？从商办资管运营的思维的角度去深挖，就能够发现“租户流失”其实还有许多潜在因素，如下：
1.入驻企业质量差
在写字楼的租赁环节，很少也有写字楼业主会考虑到“租户质量”的问题，因为过去市场行情不愁租，有些“厂房改写字楼”的业主通常只需要请一个人帮忙收租、抄水电表一些简单的工作，又或者一些中小机构（企业）自持的业主，会让公司财务或行政人员兼职做一些写字楼日常运营工作，不具备写字楼运营的专业能力，也没有在出租以前去做“租户质量评估”的概念。
尤其是在去年疫情冲击之下，给整个写字楼市场的租赁带来巨大的压力，而在此压力之下，迫切的想将空置房源快速出租，无论任何企业，来了就租，无论何企业、资质如何都通通收入囊中。那么，引入不匹配、租户质量差的租户会带来哪些后果？
通常租户结构不匹配，租户得不到更好的经营发展，抗风险能力一般较差，一旦出现资金断裂，欠租违约率风险高。承租能力弱，拖欠租金的几率高，租金收益低，租金溢价空间小。将一些原本资质不够、不符合楼宇客群结构的企业吸纳进来，首先楼宇品质势必会大打折扣，并且极有可能引发老客户租约到期不续约、甚至流失的情况。
因此，引入租户质量差的租户流失快，带来二次招商的风险高也是影响租户流失的因素。相反，如果引入与大楼租户结构匹配的优质租户，不仅可以降低租客换租、退租的风险，同时还能减少退还租产生的空置成本以及二次招商所需支付的中介佣金支出。
所以，楼宇运营方若在做租前做好市场定位，租户签约入驻前做好一些列的资质审查以及优选，不仅能有效优化租户结构，同时还有利于降低租户流失风险。
2. 出现重大法律纠纷
除了租户户质量差以外，因为出现重大法律纠纷而流失跑路的案例也并不罕见。在国内的商业环境里，诚信风险一直是存在着问题的。总有那么一些企业，一旦出现重大诉讼事件或是顾客纠纷，干脆就一走了之。
最典型的例子P2P企业几乎家喻户晓，包括近期频频暴雷引起百人维权纠纷的——培训教育行业。6月22日，深圳一家少儿培训机构在一夜之间几十家门店全关了，导致近500人维权上门维权，甚至从2020年10月至2021年6月，该培训机构已经拖欠超13万元的物业费。
这样的案例近年来在深圳皆是，如果只是租户流失，承担二次招商的损失还不算严重，更糟糕的场面莫过于一旦租户跑路，该租户的经营场便容易引起众人维权纠纷，这也意味着，作为办公空间的责任人，则需要耗费大量的时间和精力去应对上门维权会员与讨债的员工，不仅商办空间重新出租的周期拉长，而且还要配合执法人员调查取证等工作。
同时需要考虑的是，这些激进的维权行为是否会影响已入驻租客的正常经营？会不会让租客产生恶感后难以维持租客粘性，这些问题会不会导致入驻的企业因此而流失呢？
因此，租户的日常经营与写字楼业主的权益息息相关，一旦租户发生重大法律纠纷，对于写字楼业主而言损失便不只是流失一名租户那么简单，可见日常做好“租户租前资质审查、把控签订租赁合同条款风险、对于租户日常巡查等租户风险管理工作不仅能够减低租户流失率，还能帮助写字楼业主减少更多租金收益损失。
3. 运营服务难以“与时俱进”
很多写字楼业主或者负责楼宇运营的人员认为“只要出租以后，就能够一劳永逸”。但实际上恰恰相反，企业入驻办公间以后才是需要楼宇运营方服务的开始。从去年的一项关于入驻企业满意度调查当中发现，最受企业租户重视的为以下三个层面：
第一，对于整个空间的第一感受非常重要；第二，在于服务的响应速度。出问题是难免的，对于运营来说如何能够第一时间响应，这个是很给租户安全感的一件事情；第三，是细节服务。之前做过一些调研的统计，有四个方面是我们看到对于写字楼的租户或里面的员工来说，最大的痛点，分别是：1、卫生间：这是很细节的部分，卫生间的干净整洁程度，是否有异味等等；2、电梯：电梯的等待时长，是不是足够宽敞，是不是足够容纳多的人员等等，这也是关系到每个人的日常体验的部分；3、写字楼大堂的前台接待：服务体验也是影响访客或在内部办公的员工的感受；4、大堂的体验区：是否有等待的区域，以及一些小的洽谈区域。这四个部分统计下来是员工和租户吐糟点关注最多的部分，都是细节方面。然而我们发现，截止到目前为止，无论许多商办物业自持的业主对于楼宇的运营管理仍处于粗放式的运营阶段，例如：许多“厂改写”项目都是由实业企业自持为主，一半作自持办公，一半对外出租。负责楼宇运营人员不具备专业的商办运营管理能力，大多仅通过分割面积，提升价格后出租，仅聘请一两个保安当门卫并兼顾监管工作，且内部装修老旧，长期没有提升任何办公空间形象，并且连最基础的卫生间干净整洁都没有办法保证，更没有任何租客企业服务可言。
还有些自持整栋或几层的写字楼业主，除了自用办公以外，将整层的物业对外出租，然而“家大业大”的楼宇运营方，都因审批流程复杂、耗时长，效率低、导致人驻的企业租户提出诉求无法得到及时的解决，让企业租户体感非常差。 因此，粗放式商办运营，由于长期无法满足租客办公需求、项目运营人员缺乏商办运营专业能力、管理效率低等一系列问题，导致租客服务体感差，企业租客流失快，空置率不断上升，租金收益大幅度下降。
“减少租户流失”，盘活商办存量资产，有何良策？
以上种种潜在因素导致“租户流失率”飙升，写字楼业主持续稳定的租金收益也将因此受到严重影响，而对于写字楼业主而言，想要降低租户流失，盘活商办物业资产将如何实现呢？
经营存量资产是一项长周期回报的工作，作为写字楼业主想要通过减少企业租户流失提升资产现金流的持续稳定性，只有深入去了解自己的租户，充分识别各种潜在的风险并采取有效的应对策略，才能够确保自身物业持续地良性的经营，进而确保资产价值收益目标的实现。为各写字楼业主分享一套成熟完整的应对之策：
1.租户甄别机制
淘汰风险租户，实现租户结构最优化。为了优化租户的质量以及降低租户流失率，首先要先做好风险识别。在引入租户的时候首先要充分的摸查，了解清楚其可能存在的问题，包括：公司实力、是否存在纠纷、信用情况等；在租赁期间还需要持续关注租户业务情况、行业动向、城市发展规划、竞品情况、外部环境等。这样才能做到在经营中洞察先机，避免后期出现风险时措手不及。
因此，针对“租户因经营不稳定，出现频繁退租换租，甚至无故“失联”的风险，将为写字楼业主在房源出租（签订租赁合同）以前，对准入驻的企业租户做一套完整的“租户资质调研分析”，其中包括租户的经营情况是否涉及违规经营、是否具有风险隐患等，通过基本的注册资金、融资历史、股东信息以及股票市值（已上市企业）等角度，并将调查及分析为写字楼私人业主们提供合理建议。生成租户分析周报后提供给业权人，业权人可以初步判断企业的实力和经营情况，只需做决策。
这样不仅能帮助业权人随时随地掌控招商动态，将“质量差、高风险的企业租户”排除在外，不仅能够能引进更优质企业租户，还能将“潜在风险”隔离在租赁之前。
2.租户风险管理机制
租前合同风险把控-维护业主合法权益、租户风险最小化。写字楼业主除了需要提升自身法律意识以外，寻求商办领域的财务、法务来协助审核租赁合同细节与条款尤为重要。因为具备处理写字楼纠纷丰富经验的专业人士能够对“租房合同”中的细节与条款作出准确的风险预判，为写字楼业主合理规避风险，保护自身合法权益。 例如，为保障写字楼业权人的合法权益，从资产管理出发，以业权人视角，全方位风险管理。为写字楼业主梳理租赁合同、保障租约的风险规避；以众多的实战经验和案例指导写字楼业主发现、辨别风险并将风险最小化。实战指导业权人处理各种与租户的纠纷，确保业权人最大利益。同时，租赁合同也为业权人会以纸质、电子文档等形式保存收录在案。有必要时，将随时可提供给业权人查看使用。 以此，从写字楼资产管理的全流程各个环节入手，详细解析法律风险及防范措施，协助商办业权人系统全面防范风险。以此维护业权人合法权益最大化，同时也守住了风险防控重要的防线。
3.突发性应急预案
财、法务团队支持，业主风险管理无忧，实现业主利益最大化。写字楼私人业主不具备租户的风险把控能力，又不想耗费大量财力物力聘请财法务团队规避写字楼运营风险该怎么办？业主如何实时做好风控把控，未雨绸缪？吉办托管专业写字楼财务法务团队为写字楼业主做财、法务的支持与保障。吉办托管除了在租赁环做好第一道防线外，在租客入驻后，若涉及到租客有拖欠租金倾向的，会通过完整的“催收催缴流程机制”采取措施。倘若出现“租客暴雷”或其他突发情况，专业的财务法务团队以合法合规提供相应的法律支持，及提供合法有效的应急措施建议，为业权人做好坚实的后盾。
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